Как работает закон об этажной собственности в Болгарии?

Тема недвижимости в Болгарии по-прежнему актуальна, несмотря на все кризисы. Сегодня речь пойдет о сервисном обслуживании недвижимости в Болгарии. Система обслуживания жилых зданий в Болгарии происходит несколько иначе, чем в России. Потому, у собственников недвижимости возникает немало вопросов. Система по закону должна работать одинаково для всех жилых зданий страны, но в курортных комплексах все обстоит несколько иначе.

Во главе угла стоит закон об этажной собственности Болгарии, который является предметом бурного обсуждения не первый год среди русских собственников недвижимости. Полный текст закона на русском языке найти в интернете не трудно. Кому интересно, могут ознакомиться (если более заняться нечем, кроме как изучать законы Болгарии). Однако, есть ли смысл говорить и непрерывно обсуждать, если закон реально не работает? Во всяком случае, применительно к курортным комплексам в приморской зоне не работает абсолютно! Скорее всего, подобная же картина наблюдается и на горнолыжных курортах. Не владею информацией о том, как это все происходит в обычных жилых зданиях Болгарии.

Кратко суть закона. Управление обслуживанием комплекса закон передает собранию собственников (ха-ха и еще раз ха), которое должно собираться не реже одного раза в год, заслушивать отчет управляющей компании и утверждать его. Также собрание должно просчитать расходы на следующий год и принять бюджет, выбрать управляющую компанию сроком на 2 года, контролеров, кассиров и т.д. и т.п. По результатам собрания принимается официальный документ и назначается сумма (такса поддержки), которую должны заплатить собственники квартир, чтобы система функционировала. Да, на собрании должен присутствовать адвокат, который за свои услуги хочет не менее 400 левов. А еще переводчики, так как в комплексах обычно владеют недвижимостью люди из разных стран. По законам Болгарии лицензированный переводчик должен присутствовать при любых подписаниях каких-то договоров и решений. Решение собрания должно регистрироваться в местной мэрии (кметстве).

Итак, реалии жизни. Закон об этажной собственности не работает!!! Почему? Причина всего одна, и она очень проста. Люди, купившие квартиры в комплексах, в большинстве случаев там постоянно не проживают, а потому вникать в тонкости болгарских законов не желают.

В комплексе, в котором живу лично я, 36 квартир. Постоянно проживает всего 3 собственника, еще 2-3 проживают достаточно много времени, но не постоянно. Не более 3-4 собственников приезжают на весь летний сезон. Остальные появляются даже не каждый год на пару недель в летнее время. Иногда вдруг кто-то нагрянет посмотреть, как в Болгарии зимой (хорошо, однако, тут зимой!). Болгары, русские, норвежцы, поляки, датчане, украинцы. Как собрать всю эту чудесную компанию на собрание, да еще и уговорить вникать в предоставленный (после длительных уговоров) управляющим годовой отчет и считать бюджет комплекса на следующий год? Заниматься расчетами, сколько именно воды вылили в бассейн и сколько денег потратили на покупку цветущей петуньи и замену перегоревших лампочек в подъезде? Половина читающих это уже зевнули и посмотрели в сторону пляжа…

Большинство собственников недвижимости хотят заплатить за сервис и приезжать отдыхать, ни во что не вникая. Никто из купивших собственность за рубежом не планирует, приехав туда в отпуск, заниматься изучением местных законов и расчетами сумм на содержание своей недвижимости. В законе прописано, что управляющего надо выбирать. Как выбирать и кому?

Совершенно верный пункт в законе, гласящий, что он не должен распространяется на комплексы закрытого типа. В таких комплексах собраний не проводят, все дела должна вести управляющая компания самостоятельно. Как именно вести и кто деятельность управляющей компании должен контроливать, в законе четко не прописано. Зато прописано, что в комплексах закрытого типа договора должны обязательно заключаться с заверением у нотариуса и с регистрацией в каких-то реестрах.

Логично было бы найти четкое определение, что такое комплекс закрытого типа. Однозначно, в первую очередь, это комплекс, где существует пропускной режим и осуществляется круглосуточная охрана. Если этого нет, значит надо собирать (кто этим должен заниматься?) собрание собственников и осуществлять управление в полном соответствии с законом об этажной собственности. А собрание не собрать…

Чаще всего управление комплексом берет на себя компания-застройщик. По сути это вынужденная для них мера. Комплекс построен, все квартиры принадлежат одному собственнику, он сам себя и выбирает управляющим. Общий счет на воду тоже оформляет на себя. (Совершенно непонятный момент в системе водоснабжения в Болгарии. Потом надо годами бегать по инстанциям, чтобы разделить счета на воду поквартирно.) Квартиры начинают постепенно продаваться, собрать собственников на собрание нереально, да этим в общем никто и не занимается. Самопровозглашенные управляющие компании продолжают работать, по сути не имея на это никаких полномочий, кто-то лучше, кто-то хуже. Кто-то доволен их деятельностью, кто-то нет. Заключаются договора на поддержку, которые не визируются у нотариуса. Или вообще никаких договоров не заключается. Нанимаются рабочие, уборщики и т.д., проверить суммы на то истраченные нереально, да никто тем заниматься и не хочет.

Суть в том, что вся эта система, получается, работает незаконно и совершенно никем не контролирутся. Но наладить ее работу в полном соответствии с болгарским законом нереально, и большинство приезжающих в отпуск иностранцев-собственников недвижимости этим заниматься не хотят. Для собственников важно получить сервис за свои деньги, а насколько он будет осуществляться в соответствии с законами Болгарии — вопрос некритический.

Закон предписывает заключаемые договора визировать у нотариуса. Кто хочет бегать по нотариусам, приехав на 2 недели в отпуск???

Краеугольным камнем во всех обсуждениях является, скорее, не соблюдение именно закона Болгарии об этажной собственности, а ответственность управляющих компаний к выполнению своих обязанностей и разумной трате собранных средств на содержание комплексов. Какие-то разборки начинают возникать, если собственники видят, что не выполняются пункты договора, хотя такса поддержки была оплачена. В комплексах не всегда убираются, не осуществляется должным образом охрана и т.д. и т.п. В любом деле, если нет должного контроля, дела на лад не идут…

В договорах на обслуживание прописаны обычно следующие обязанности управляющей компании:

• Административное обслуживание здания. Кстати, в обязанности управляющей компании помимо сбора денег входит по закону организация собрания собственников.
• Техническое обслуживание общих частей здания, бассейнов, детских площадок и газонов.
• Организация уборки.
• Организация охранной деятельности.

Есть ли на побережье Болгарии комплексы, в которых все счастливы и не занимаются обсуждением законов? Есть! Это комплексы, в которых четко выполняются все пункты по заключенным договорам. Выполняются обеими сторонами! В таких договорах жестко прописаны санкции к обеим сторонам в случае невыполнения своих обязательств, и они тоже неукоснительно выполняются. Если прописано, что оплата поддержки должна быть произведена до 1 июня, то 1 июня в неоплаченном апартаменте отключается свет и вода, а за услугу обратного включения собственник платит немалый штраф. Поддержка в таких комплексах не жалуется на нехватку средств (своевременный сбор средств — это постоянная головная боль управляющих компаний). Если не были оказаны какие-то услуги (что случается крайне редко), то управляющая компания извещает об этом собственников, и неизрасходованные деньги используются по согласованию с собственниками на другие нужды. Все службы работают четко. Даже если змея заползает, тут же находятся рабочие, которые ее ловят. Домовая книга стоит на полке у управляющего и регулярно дополняется информацией. Управляющая компания поддерживает постоянную связь с собственниками по телефону и с помощью электронной почты. Стоимость поддержки при таком сервисе превышает средние показатели по Болгарии. Никаких собраний собственников в этих благополучных комплексах не проводится! Изначально все грамотно организовано, покупающие квартиры новые собственники заключают договор с управляющей компанией и наслаждаются жизнью.

Для несведущих выписка из закона об этажной собственности республики Болгария:

Книга собственников.
Статья 7. (1) В каждом здании или подъезде в режиме этажной собственности ведется книга собственников. Но, получается, что в комплексах закрытого типа такую книгу можно не вести?
(2) В книгу вписываются ФИО собственников, членов их семейств и иных проживающих в апартаментах людей.
(3) Данные вписываются в течение 15 дней со дня приобретения права собственности, а для иных проживающих в здании – в течение 15 дней со дня проживания.
(4) Доступ к данным в книге имеют совет управляющих (управляющий), контрольный совет (контролер), собственник в связи с его данными, а также и органы Министерства внутренних дел, Министерства регионального развития и благоустройства, муниципальная или районная администрация и Национальная ветеринарно-медицинская служба.
(5) Данные из книги собственников предоставляются советом управляющих (управляющим) при подаче уведомления или заявления для регистрации в реестр здания в режиме этажной собственности.
(6) Вместе с книгой собственников ведется приложение, в котором каждый из собственников или проживающих граждан вписывает своих животных или животных, взятых на содержание.

Некоторые конфликты между собственниками недвижимости (кому не лень или заняться больше нечем) и управляющими компаниями доходят до судов. Чаще всего процессы выигрывают управляющие компании, даже те, которые работают не совсем в соответствии с законами Болгарии. Об этом стоит помнить любителям добиваться исполнения законов в чужой стране.

Тут уместно вспомнить хорошую поговорку: «Со своим уставом в чужой монастырь не ходят!» Большинство тех, кто приобретал недвижимость в Болгарии, хочет жить спокойно в прекрасной стране с хорошим климатом, а не конфликтовать с местной системой ЖКХ. Добавим ко всему небольшое уточнение: «На последние копейки недвижимость за границей обычно не покупают.» Разница в 1-2 евро с квадратного метра в сумме поддержки, которую надо обсуждать на каком-то собрании, представляется большинству собственников смешной.

Тем, кто зевал и смотрел в сторону пляжа: «Спокойная жизнь с хорошим сервисом возможна только при наличии грамотного и ответственного управляющего, который сможет организовать жизнь в комплексе должным образом!» Если не повезло изначально с управляющей компанией, то собственникам необходимо нового управляющего найти и в соответствии с законами Болгарии предоставить ему необходимые полномочия. А заниматься этим всем лениво…

Спрашивается, что с этим всем хаосом (иначе не назвать) делать? В начале 2019 года в СМИ прошла информация о том, что вопросом озадачились на уровне правительства Болгарии, и готовится новая редакция закона об этажной собственности. Однако, до сих пор ждем!

Моя почта всегда переполнена вопросами по вопросам недвижимости в Болгарии, на эту тему я уже писала немало. Для тех, кому лень рыться в архивах блога, даю ссылки на статьи:

Как живут русские пенсионеры в Болгарии

Сколько стоит жизнь в Болгарии на ПМЖ

Цены в Болгарии

Советы тем, кто решил приобрести недвижимость в Болгарии

Разные истории о недвижимости в Болгарии